– De neste tre til fire årene kan bli tøffe, sier sjeføkonom.
Boligmarkedet fikk seg en støkk da det norske samfunnet ble koronastengt i midten av mars, og for første gang på sju år gikk boligprisene ned sammenlignet med året før. Deretter har markedet stabilisert seg, men det råder stor usikkerhet om prisutviklingen framover.
– Det som er spesielt nå, er at flere ting rammer oss på en gang. Det har ikke skjedd siden krakket på 1980-tallet. Det kan bety at de neste tre til fire årene blir tøffe, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank1 Markets.
5 prosent ned?
Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret, er ikke fullt så pessimistisk som Andreassen. Hun oppsummerer situasjonen slik den så ut de første ukene av koronanedstengningen:
– Vi fikk et moderat fall i boligprisene i mars. Rentekutt og færre boliger som legges ut for salg, fører til at boligprisene holder seg relativt stabile. Hytteforbudet førte til at folk flest var hjemme i påsken, og boligvisningene som var satt opp i den perioden, ble ifølge meglerne godt besøkt.
Ifølge Macic vil boligprisfallet i år og noen år framover dempes av at antallet ferdigstilte nye boliger vil avta fra et rekordhøyt nivå. Hun venter et svakt fall i boligprisene de neste par månedene, og tror prisene ender omtrent fem prosent lavere i gjennomsnitt i 2020 sammenlignet med 2019.
Nervøsitet
– På kort sikt har koronasituasjonen skapt en nervøsitet som nok gjelder alle finansielle beslutninger. En slags trigger for å ikke gjøre noe som helst, sitte helt stille, sier Hallgeir Kvadsheim, økonomiekspert bak nettstedet Pengeverkstedet.no og programleder i tv-programmet Luksusfellen.
Både Kvadsheim og Macic mener at lav rente, som gjør boligmarkedet interessant for dem som ønsker å plassere penger, trolig vil hindre boligprisene i å stupe.
I tillegg trekker Kvadsheim fram det han kaller et psykologisk element, nemlig at de finansielle hjelpepakkene. Ved tidligere krakk har slike pakker vist seg å bidra til stabilitet.
– Vi har vært gjennom finanskriser før, det er ille når vi står i det, men boligmarkedet i Norge har hentet seg inn, sier han.
Vanskelig å øke stimulansen
Macic påpeker at det nå ikke er noe særlig rom for ytterligere bruk av virkemidler for å påvirke markedet. Renta er nær null, og den store oljepengebruken i år gjør at det ikke vil være mulig å øke den offentlige stimulansen ytterligere neste år dersom arbeidsledigheten igjen øker.
Men hun minner samtidig om at det ikke har vært noen boligprisvekst hvis vi ser på de siste tre årene samlet. Justert for inflasjon har det vært realboligprisnedgang siden våren 2017.
– Det har med andre ord ikke bygget seg opp en kunstig høy boligprisvekst før denne ekstraordinære situasjonen kom, sier hun.
Betydelig risiko
Harald Magnus Andreassen påpeker derimot at boligprisene i Norge har steget mye sammenlignet med de aller fleste andre land, og at boligprisøkning har vært et nærmest særnorsk fenomen siden finanskrisen i 2008, fram til det begynte å flate ut i 2017.
Det langvarige og kraftige boligprisfallet man hadde i andre land, som kan sees på som en opprydning etter festen, fikk vi altså ikke i Norge.
– Jeg mener det er en betydelig risiko for at vi får en nedgang i norske boligpriser, sier Andreassen. – Risiko bygger seg opp over tid, dette er det forsket mye på. Vi er mye mer utsatt gjennom at boligprisen er så høy i dag, samtidig som også gjelda er høy. Vi har rett og slett ikke noe å gå på.
Arbeidsledighet
– Arbeidsledigheten er x-faktoren, sier Kvadsheim. – Man skal ikke underslå den psykologiske effekten hvis naboen, eller noen i familien, blir arbeidsledig. Det kan føre til en form for beslutningsvegring. Særlig hvis omfanget blir stort, sier Kvadsheim.
Også Andreassen legger vekt på arbeidsledighet som en vesentlig faktor for prisutviklingen i boligmarkedet.
– Når ledigheten stiger, da skal vi være på vakt. Her er vi sårbare. Dette er noe som utløser endring i atferd. Koronakrisen har skapt et sjokk i økonomien, og norsk økonomi var heller ikke i balanse før dette skjedde, sier Andreassen.
Arbeidsledigheten har hittil økt mest i Oslo, ifølge Navs tall.
– Men dette er en midlertidig form for ledighet, og det er godt mulig den i stor grad reverseres for Oslos del når smittevernstiltakene opphører, sier Macic.
Hun er mer bekymret for de delene av landet der økonomien er veldig avhengig av turisme. Som Nord-Norge, dersom det viser seg at innenlandske turister ikke veier opp for bortfallet av de utenlandske. Macic ser også at det kan bli tøft for Sør- og Vestlandet som er sterkt påvirket av olje- og gassindustrien.
Ulik effekt
Alle tre er enige om at ringvirkningene av koronasituasjonen sannsynligvis vil slå ut ulikt rundt omkring i Norge.
– Med den forrige oljeprisnedgangen i 2016 gikk prisene kraftig ned i Rogaland og Agder, mens resten av landet fikk økte boligpriser. Det kan skje igjen. Vi kan få en dobbeltdipp for Rogaland og Agder gjennom både svært lav oljepris og effekten av koronaepidemien, sier Kvadsheim.
Han mener omstendighetene er langt gunstigere i andre områder. Som på Hitra og Trøndelagskysten, der det er mange fiskeoppdrettere som nyter godt av lav kronekurs.
– Samtidig kan man se for seg at møbel- og konfeksjonsindustrien går på en stor smell, og at flere bedrifter må legges ned. Det kan gjøre at det blir store forskjeller på for eksempel Møre. Man kan få en svært ulik situasjon for nabokommuner, dersom hjørnesteinsbedrifter må legge ned, sier Kvadsheim.
Fall i reallønn
Andreassen påpeker at oljeinvesteringene allerede var på vei ned før koronakrisen. Det samme gjaldt fastlandsbedriftenes investeringer. Det lå i kortene at boligbyggingen skulle falle, ifølge Andreassen.
– Selv om de neste årene kan bli tøffe, får vi ikke nødvendigvis en vanvittig krise. Men det vil være mye usikkerhet, og mange vil helt sikkert redusere risiko, noe som går utover investeringer på mange felt.
Han peker også på at befolkningsveksten har stagnert, og at reallønnsveksten har gjort det samme. Andreassen mener vi nå må forvente et fall i reallønnen.
– Samtidig trenger man ikke dagens prisnivå for å få bygget nytt. I Stavanger har prisene falt med 25 prosent siden 2016. Byggeaktiviteten der er halvert, men det bygges altså fortsatt.
Tips til boligkjøp nå
Hallgeir Kvadsheim, økonomiekspert bak Pengeverkstedet.no: – Nå som tempen er tatt ned og du kanskje i tillegg skal selge, legg inn klausul på at du får solgt egen leilighet til en avtalt pris. Det er opp til selger å akseptere et bud med en slik klausul, men vi er i en situasjon der det absolutt er en mulighet.
Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret: – Jeg har ingen offisiell anbefaling til privatpersoner. Men markedet fungerer fremdeles, og om du allerede har kjøpt ny bolig, ville jeg prøvd å selge den gamle boligen nå i stedet for å vente. Hvis du ikke må kjøpe eller selge akkurat nå, kan det jo være greit å se an situasjonen.
